恶意串通善意取得所有权转移登记交付公积金贷款

文书正文

当事人信息

原告郝xx，女。

被告张xx，男。

被告A公司

审理经过

郝xx与张xx、A公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

郝xx向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认2014年9月22日就北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园二区×号楼×室签订的协议书无效；2、要求依法确认2014年9月22日就北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园二区×号楼×室出具的委托书无效；3、要求确认张xx与A公司就北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园二区×号楼×层×室签订的存量房屋买卖合同无效；4、要求将北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园二区×号楼×层×室过户到郝xx名下；5、诉讼费由张xx和A公司承担。事实和理由：郝xx与北京嘉铭房地产开发有限责任公司（以下简称嘉铭公司）于2004年4月13日签订商品房买卖合同，约定郝xx向嘉铭公司购买北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园×区×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋）。郝xx依约向嘉铭园公司支付了购房款，嘉铭公司依约向郝xx交付了涉案房屋，郝xx于2005年11月15日取得了编号为京房权证朝私05字第XXXX号房屋所有权证。2006年9月26日，郝xx与张xx在北京市海淀区民政局登记结婚。2016年3月16日傍晚，郝xx散步后回家，发现A公司人员强占涉案房屋，导致郝xx无家可归。2016年3月18日，郝xx前往朝阳区建委查询涉案房屋档案，发现张xx在2014年9月22日盗取了涉案房屋所有权证，伙同莫群英伪造公证书、协议书、委托书，将郝xx名下的涉案房屋非法过户至张xx名下。随后，张xx与A公司串通，将价值700余万元的涉案房屋以290万元的价格出售给A公司。因此，郝xx诉至法院，以维护合法权益。

被告辩称

张xx辩称：张xx将涉案房屋过户至自己名下，郝xx并不知情。但是，伪造的公证书、协议书、委托书由莫群英帮助办理，张xx并未参与，也未与A公司串通。涉案房屋买卖的全部过程以及付款情况，张xx均不清楚。

A公司辩称：A公司在与张xx签署房屋买卖合同之前，对涉案房屋权属进行了调查，并在确认张xx系涉案房屋所有权人的情况下，与张xx签署房屋买卖合同。双方将合同价款约定为290万元是为避税，真实的交易价格是380万元，不存在低价购房的行为。A公司并未与张xx恶意串通，不同意郝xx的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，郝xx提交了以下五组证据：第一组证据是郝xx与嘉铭公司签署的商品房买卖合同、购房款发票、涉案房屋所有权证、结婚证。证明涉案房屋系郝xx婚前个人财产。第二组证据是伪造的编号为龙诚×号公证书、协议书以及伪造的编号为×号公证书、委托书。北京市龙诚公证处出具的证明一份。证明×号和×号公证书系伪造，协议书及委托书上“郝xx”签字并非郝xx本人所签。第三组证据是所有权转移登记申请书、房屋归属约定、领证凭证、编号为京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证。证明张xx伙同虚假的代理人莫群英隐瞒郝xx将涉案房屋转移登记至张xx名下。第四组证据是北京市国立公证处出具的编号为国立×号公证书及委托书、张xx与深蓝性公司于2016年2月17日签订的存量房屋买卖合同、询问笔录、不动产登记申请表以及网络上查询的二手房价格信息。证明张xx与A公司恶意串通，由张xx以极低的价格将涉案房屋出售给A公司，A公司据此于2016年2月26日取得了涉案房屋所有权证。第五组证据是不动产登记簿。证明A公司取得涉案房屋所有权后，即将涉案房屋出售给另外一家公司，并办理了房屋所有权转移登记。张xx对郝xx提交证据的真实性均没有异议，确认协议书及委托书上“郝xx”签字并非郝xx本人所签，同时张xx表示其本人对此亦不知情。A公司对郝xx提交的第一组证据、第二组证据和第三组证据表示不清楚。A公司对郝xx提交的第四组证据除二手房价格信息之外的真实性均没有异议，但对郝xx的证明目的不予认可，指出经查询确认张xx系涉案房屋所有权人，并在孙敏持有张xx委托书的情况下，与张xx签署房屋买卖合同。当时，涉案房屋市场价在500万元左右，并非郝xx主张的700余万元。A公司购买涉案房屋的真实价格为380万元，房屋买卖合同签约价款290万元是为避税。A公司对郝xx提交的第五组证据表示不予质证。

张xx提交了其向北京鑫业融投资咨询中心出具的委托书，证明其委托北京鑫业融投资咨询中心办理涉案房屋质押、抵押手续，目的是向小额贷款公司办理贷款，以偿还张xx先前向朋友的借款。郝xx对张xx提交的委托书不予认可。A公司表示不清楚。

A公司提交了北京市国立公证处出具的编号（2015）京国立内证字第×号公证书以及转账日期为2016年2月27日的中国工商银行汇款凭证。证明张xx委托孙敏办理涉案房屋抵押登记以及代办涉案房屋有偿转让等事宜，A公司以380万元的价格向张xx购买涉案房屋，并委托本公司员工朴喜武将380万元购房款转账到张xx代理人孙敏账户。郝xx对A公司提交公证书的真实性表示无法确认；对A公司提交的银行转账凭证不予认可，并指出张xx与A公司于2016年2月17日签署房屋买卖合同，A公司于2016年2月26日取得房屋所有权证后于2016年2月27日付款，不符合常规。同时，仅凭银行转账凭证也无法证明是购房款，即使是购房款，也低于市场价。张xx对A公司提交的公证书的真实性没有异议，确认委托书上签字系其本人所签。张xx就此说明，因向许嘉借款，许嘉便找到孙敏作为张xx的代理人办理相关手续。之后，孙敏如何办理房屋抵押手续，张xx并不知晓，A公司人员强行占房时，才知孙敏将涉案房屋变卖。张xx同时表示，其在委托书上签字时与孙敏见过一面，之后与孙敏再无联系。

本院查明

本院经审查，对郝xx提交的全部证据的真实性均予以确认。张xx提交的证据因涉及第三方，本院在本案中不予审查认定。A公司提交的证据是北京市国立公证处公证书及中国工商银行汇款凭证，真实性予以确认。据此，查明事实如下：2004年4月13日，郝xx与嘉铭公司签订商品房买卖合同，向嘉铭公司购买了建筑面积为110.22平方米的涉案房屋，并于2005年11月15日取得了房屋所有权证。2006年9月26日，郝xx与张xx登记结婚。

2014年9月22日，张xx伙同他人伪造编号（2014）京龙诚内民证字第×和×号公证书，对伪造的由“郝xx”签署的协议书及委托书进行“公证”，委托莫群英办理更名手续，将涉案房屋变更到张xx名下。随后，莫群英作为转让人“郝xx”代理人与受让人张xx签署一份北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，申请办理涉案房屋权属转移登记。2014年9月23日，张xx取得了编号为京房权证朝字第XXXX号涉案房屋所有权证。

2015年12月29日，张xx向孙敏出具委托书，并由北京市国立公证处以编号（2015）京国立内证字第×号公证书予以公证。委托事项包括：一、办理涉案房屋抵押登记，领取抵押登记后的房屋所有权证以及他项权利证，签署与抵押登记事宜有关的各类合同、协议、契约及法律文件。二、办理偿还银行贷款手续，代为领取银行解押材料。办理提前偿还银行贷款手续，办理偿还个人借款手续，解除涉案房屋的抵押登记，收回抵押文件、房屋所有权证书及他项权利证书等。三、代为办理涉案房屋有偿转让事宜，并有权确定涉案房屋购买人、确定房屋转让价格、签署房屋有偿转让合同、办理房屋产权过户登记、领取售房款等。四、代为办理涉案房屋交易资金托管手续并签署资金托管协议，代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续，代为办理房产交易资金从解冻账户中转出并签署相关文件。五、在办理涉案房屋有偿转让过程中，如涉及公积金贷款，则有权在住房公积金管理中心代为签订借款合同、抵押合同等相关事宜。六、代为办理房屋所有权证密码找回及更改事宜。七、办理与涉案房屋有偿转让事宜有关的其它事务。2016年2月17日，孙敏以张xx代理人身份与A公司签订存量房屋买卖合同，约定由张xx以290万元的价格将涉案房屋出售给A公司。2016年2月26日，A公司取得涉案房屋所有权证。2016年3月8日，涉案房屋所有权人由A公司变更为北京凯普拓商贸有限公司

庭审结束后，郝xx向本院递交变更诉讼请求申请书，主动撤回了要求将北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园二区×号楼×层×室过户到郝xx名下之诉讼请求。

本院认为

本院认为：郝xx系涉案房屋原所有权人，其对涉案房屋享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。张xx与郝xx虽系夫妻，但涉案房屋由郝xx婚前购买，属于郝xx个人财产。张xx未经郝xx同意，授权或者纵容他人采取伪造协议书、委托书、公证书的方式，将涉案房屋变更到自己名下，继而授权他人将涉案房屋出售给A公司，其行为严重损害了郝xx的合法权益。根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效。因此，郝xx要求确认张xx与“郝xx”于2014年9月22日就涉案房屋签订的协议书、“郝xx”于2014年9月22日出具的委托书无效，符合事实及法律规定，本院予以支持。另外，涉案房屋建筑面积110.22平方米，即使按照A公司主张的实际交易价格380万元计算，单价不足每平方米3.5万元，而且也远远低于A公司自认的时价500万元。因此，本院无法认定A公司购买涉案房屋系善意取得，郝xx要求确认张xx与A公司所签存量房屋买卖合同无效，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条，《中华人民共和国物权法》第四条规定，判决如下：

裁判结果

一、确认张xx与“郝xx”于2014年9月22日就北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园二区×号楼×号房屋签订的协议书无效。

二、确认“郝xx”于2014年9月22日就北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园×区×号楼×号房屋出具的委托书无效。

三、确认张xx与A公司于2016年2月17日就北京市朝阳区北苑路×号嘉铭园×区×号楼×号房屋签订的存量房屋买卖合同无效。

案件受理费六万零八百元，由张xx负担三万零四百元（本判决生效之日起七日内交纳），A公司负担三万零四百元（本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。